Les murs qu’on ne touche pas, et comment le savoir avant de se lancer

Dans un appartement, le projet commence presque toujours par la même phrase. « On ouvrirait bien ici. » Elle est légitime, elle transforme un logement, et elle se heurte parfois à un mur qui n’appartient pas à son propriétaire.

Car tous les murs d’un appartement ne sont pas à vous. Certains le sont, d’autres appartiennent au syndicat des copropriétaires, et la différence ne se voit pas à l’œil nu. Savoir reconnaître les uns des autres, avant de faire chiffrer quoi que ce soit, évite le scénario le plus coûteux d’une rénovation : un projet dessiné, chiffré, parfois commencé, puis arrêté.

Trois familles de murs, et une seule se démolit librement

Les cloisons de distribution. Elles séparent les pièces, ne portent rien d’autre qu’elles-mêmes, et relèvent de vos parties privatives. Une cloison en plaques de plâtre sur rails, une cloison de brique plâtrière de cinq centimètres, un ancien placard muré. Ce sont elles qu’on déplace, et elles se démolissent sans autorisation dès lors qu’elles ne touchent ni les parties communes ni l’aspect extérieur.

Les murs porteurs. Ils reprennent les charges de l’immeuble et les transmettent jusqu’aux fondations. Ils font partie des parties communes, au même titre que les façades, la toiture, les escaliers, les paliers, les gaines techniques et les dalles. Les percer n’est pas interdit, mais ce n’est pas une décision qui vous appartient seul.

Les murs mitoyens et les refends. Entre deux logements, ils sont rarement de simples cloisons. Ils assurent souvent une fonction acoustique et parfois structurelle, et leur statut se lit dans le règlement de copropriété.

Les indices qui ne trompent qu’à moitié

Aucun des repères courants ne vaut une vérification, mais ensemble ils orientent.

L’épaisseur. En dessous de sept centimètres, on est presque toujours sur une cloison. Au-delà de quinze, la question se pose sérieusement. Entre les deux, cela dépend de l’époque et du mode constructif.

Le son. Un mur frappé du poing qui sonne creux est probablement une cloison. Un mur qui répond par un bruit mat et bref, sans vibration, est probablement plein. C’est un indice, pas une preuve : une cloison doublée d’isolant sonne elle aussi assez mat.

La continuité verticale. Un mur qui se retrouve au même endroit à l’étage au-dessus et à l’étage en dessous est un candidat sérieux au rôle porteur. C’est l’indice le plus fiable des trois, et il se vérifie en regardant le plan de l’immeuble, pas seulement son propre logement.

L’orientation. Dans beaucoup d’immeubles d’habitation, les porteurs sont perpendiculaires à la façade ou alignés sur les refends. Un seul coup d’œil au plan masse en apprend davantage qu’une heure passée à frapper les murs.

Aucun de ces signes ne remplace l’avis d’un bureau d’études structure. Son intervention représente quelques centaines d’euros, à comparer au coût d’un projet redessiné après coup, et elle produit une note écrite qui servira ensuite au dossier de copropriété.

Ce que demande une ouverture dans un porteur

Dès lors que le mur relève des parties communes, l’opération suppose une autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. L’ANIL classe explicitement dans cette catégorie « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ».

Beaucoup de projets s’arrêtent là, à tort, parce qu’un vote manqué passe pour un refus définitif. Il ne l’est pas.

La passerelle qui débloque les dossiers

L’article 25-1 prévoit que si le projet n’obtient pas la majorité requise mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24, celle des seules voix exprimées des présents et représentés.

Autrement dit, un projet soutenu par un tiers de la copropriété peut passer dans la même séance. C’est le mécanisme qui fait aboutir une grande partie des demandes d’ouverture, et il est très peu connu des demandeurs.

Une bonne demande arrive donc à l’assemblée avec la note du bureau d’études, le descriptif précis de l’ouverture, le nom de l’entreprise et ses assurances. Un dossier complet se vote, un projet verbal se reporte.

L’assurance qui n’est pas un conseil

Ouvrir un mur porteur relève des travaux de construction au sens du code des assurances. Le maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous, doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. L’article L242-1 vise « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction ».

Ce n’est pas la garantie décennale, qui est celle de l’entreprise. La dommages-ouvrage sert à autre chose, et c’est tout son intérêt : elle préfinance les réparations sans attendre qu’on ait déterminé qui est responsable. L’assureur dispose de soixante jours pour se prononcer sur le principe de la garantie, puis de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre. Passé ces délais, l’assuré peut engager les travaux, et l’indemnité est majorée au double du taux légal.

Elle compte aussi à la revente, où son absence se remarque.

Ce qui se déplace, et ce qui ne se déplace pas

Les murs ne sont pas la seule contrainte fixe d’un appartement, et les autres se découvrent souvent plus tard.

• La chute commune, qui traverse l’immeuble verticalement, ne se déplace pas. C’est elle qui fixe l’emplacement possible des WC et, dans une large mesure, de la cuisine et de la salle de bain.
• La pente d’évacuation impose une distance maximale entre un appareil et sa chute. On ne la négocie pas, c’est de la physique.
• Les gaines techniques appartiennent aux parties communes, même lorsqu’elles traversent votre logement.
• La ventilation collective ne se bouche ni ne se détourne sans accord, et une hotte raccordée dessus peut déséquilibrer le tirage de tout un conduit.

Une rénovation réussie compose avec ces quatre points plutôt que de chercher à les contourner. Les plus belles transformations d’appartement que l’on voit sont rarement celles qui ont déplacé le plus de matière, ce sont celles qui ont compris où était la marge.

L’ordre dans lequel s’y prendre

• Récupérer le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées précédentes, qui disent souvent comment des demandes semblables ont été traitées.
• Faire relever la structure par un bureau d’études avant de dessiner, pas après.
• Dessiner avec la contrainte, une fois qu’elle est connue.
• Présenter un dossier complet à l’assemblée générale, en sachant que la passerelle existe.
• Souscrire la dommages-ouvrage avant que le chantier ne commence.

Chacune de ces étapes coûte du temps avant, et en fait gagner beaucoup après. C’est le genre de projet où l’ordre des opérations compte autant que les opérations elles-mêmes.

Sources

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — statut de la copropriété, articles 24, 25 et 25-1.
• Article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 — la passerelle, version en vigueur depuis le 11 avril 2024.
• Travaux et majorités — ANIL, répartition des travaux par article de vote.
• Article L242-1 du Code des assurances — assurance dommages-ouvrage obligatoire.
• Assurance dommages-ouvrage, la réglementation applicable — DGCCRF.

Questions fréquentes

Comment savoir si un mur est porteur ?

Trois indices orientent sans conclure. L’épaisseur, car en dessous de sept centimètres il s’agit presque toujours d’une cloison. Le son, un mur plein répondant par un bruit mat et bref. Et surtout la continuité verticale, un mur présent au même endroit aux étages voisins étant un candidat sérieux. Seul un bureau d’études structure peut trancher, et sa note servira ensuite au dossier de copropriété.

Un mur porteur m’appartient-il ?

Non. Les murs porteurs font partie des parties communes, au même titre que les façades, la toiture, les escaliers, les paliers, les gaines techniques et les dalles. Vos parties privatives couvrent les revêtements intérieurs, les cloisons non porteuses et les équipements internes au logement.

Quelle majorité faut-il pour ouvrir un mur porteur ?

Celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes relève explicitement de cet article.

Que faire si le vote n’atteint pas la majorité ?

L’article 25-1 prévoit une passerelle. Si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité requise, l’assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité de l’article 24, celle des seules voix exprimées des présents et représentés. Un projet soutenu par un tiers de la copropriété peut donc passer dans la même séance.

Que doit contenir une demande présentée en assemblée générale ?

La note du bureau d’études structure, le descriptif précis de l’ouverture, le nom de l’entreprise retenue et ses attestations d’assurance. Un dossier complet se vote, un projet seulement décrit se reporte à l’assemblée suivante.

L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

Oui, pour des travaux de construction comme l’ouverture d’un mur porteur. L’article L242-1 du Code des assurances vise toute personne qui, en qualité de propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, et impose la souscription avant l’ouverture du chantier. Elle se distingue de la garantie décennale, qui est celle de l’entreprise.

À quoi sert la dommages-ouvrage si l’entreprise a sa décennale ?

À ne pas attendre. Elle préfinance les réparations sans qu’il soit besoin d’avoir déterminé qui est responsable. L’assureur dispose de soixante jours pour se prononcer sur le principe de la garantie, puis de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre. Au-delà, l’assuré peut engager les travaux et l’indemnité est majorée au double du taux légal.

Peut-on déplacer les WC dans un appartement ?

Dans une marge limitée. La chute commune traverse l’immeuble verticalement et ne se déplace pas, et la pente d’évacuation impose une distance maximale entre l’appareil et cette chute. C’est une contrainte physique autant que réglementaire, et elle fixe en grande partie l’emplacement possible des WC, de la cuisine et de la salle de bain.