Copropriété : DPE collectif, audit, plan de travaux, qu’est-ce qui est obligatoire et quand ?

Image d’en-tête. Photo Gary Houston, CC0, via Wikimedia Commons, recadrée.

En métropole, deux documents sont aujourd’hui obligatoires pour un immeuble en copropriété. Le DPE collectif vaut pour tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, et le projet de plan pluriannuel de travaux pour tout immeuble d’habitation de plus de quinze ans, quel que soit son nombre de lots.^{1 2} Depuis la loi Climat et résilience de 2021, la loi sur la copropriété ne parle plus d’audit énergétique pour l’immeuble, mais de ce DPE collectif.³

Quatre documents qu’on confond

Le DPE collectif est un outil d’évaluation énergétique des immeubles. Il estime la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment collectif, pour en informer les copropriétaires. Il ne doit pas être confondu avec le DPE individuel d’un logement, ni avec un audit énergétique global. L’audit, plus complet, met l’accent sur l’aspect financier des travaux énergétiques et hiérarchise les travaux à engager.¹

L’audit énergétique obligatoire au moment d’une vente vise les maisons et les immeubles de plusieurs logements qui ne relèvent pas de la loi de 1965 sur la copropriété, classés D, E, F ou G. Il ne concerne donc pas la vente d’un appartement en copropriété.⁴

Le plan pluriannuel de travaux, ou PPT, contient la liste et le calendrier détaillé des travaux nécessaires ou utiles sur les parties communes, répartis sur dix ans. Il vise la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des parties communes et des équipements collectifs, et l’amélioration de l’efficacité énergétique. Le projet de plan, le PPPT, est la proposition du professionnel. Il ne devient un PPT qu’une fois voté, en tout ou en partie, par l’assemblée générale.²

Le diagnostic technique global, ou DTG, informe les copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble. Il comporte une analyse de l’état des parties communes et des équipements communs, un état technique au regard des obligations légales, une analyse des améliorations possibles de la gestion de l’immeuble, et un DPE. Il donne une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires, notamment ceux des dix prochaines années. Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée d’un DTG.⁵

Ce que doit faire votre copropriété

Le DPE collectif, à qui et depuis quand

Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un DPE. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C.⁴

L’obligation est entrée en vigueur le 1er janvier 2024. On compte les lots de logements, de bureaux ou de commerces. Les copropriétés de cinquante à deux cents lots y sont soumises depuis le 1er janvier 2025, et celles d’au plus cinquante lots depuis le 1er janvier 2026. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, elle entre en vigueur le 1er janvier 2028.³

Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 l’étaient jusqu’au 31 décembre 2024.¹

Le DPE collectif décrit l’état énergétique du bâtiment. Il donne la quantité d’énergie consommée ou estimée et les émissions de gaz à effet de serre de l’immeuble. Il porte une étiquette énergie et une étiquette climat de A à G, et évalue l’aération et la ventilation. Il propose des travaux pour améliorer la performance de l’immeuble, avec une estimation de leur coût.¹

Le syndic inscrit d’abord à l’ordre du jour de l’assemblée générale la décision de faire le DPE collectif et le choix du prestataire. La résolution se vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, la majorité simple dite de l’article 24. Le diagnostiqueur visite tous les logements ou un échantillon, puis transmet son rapport au syndic et à l’Ademe. Le syndic présente le DPE à l’assemblée générale qui suit.¹ Il y inscrit aussi la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique. Cette obligation est remplie si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour, comporte des travaux d’économie d’énergie.⁶

Le choix du prestataire se fait après une mise en concurrence. Le syndic ne doit pas se contenter de faire voter le principe du DPE. Il lui revient d’attirer l’attention des copropriétaires sur l’importance de ce diagnostic, sans lequel certaines aides peuvent ne pas être accessibles.⁷

Le plan pluriannuel de travaux, plus de seuil de lots

Depuis le 1er janvier 2025, le projet de plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire, quel que soit le nombre de lots, de moins de 50 lots à plus de 200 lots. Il vise tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de quinze ans.² L’obligation s’est appliquée le 1er janvier 2023 aux copropriétés de plus de deux cents lots, et le 1er janvier 2024 à celles de cinquante et un à deux cents lots.³ Dans les départements d’outre-mer, elle s’applique à partir du 1er janvier 2028.⁷

Le projet de plan s’établit à partir d’une analyse du bâti et des équipements, du DPE collectif et, s’il a été réalisé, du DTG. Il comprend la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d’énergie et à la baisse des émissions de gaz à effet de serre. Il estime le niveau de performance que ces travaux permettent d’atteindre, chiffre sommairement leur coût, les classe et propose un échéancier sur dix ans. Il est actualisé tous les dix ans.⁶

Le syndicat est dispensé du projet de plan si un DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années qui suivent.⁶ Le projet de plan est confié à un professionnel qui atteste de son impartialité et de son indépendance, à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises qui interviennent sur l’immeuble. Ce peut être un bureau d’études, un architecte ou un thermicien.² Au 1er septembre 2025, au moins 1 900 bureaux d’études et sociétés d’architecture, et 5 500 diagnostiqueurs certifiés pour les logements collectifs, pouvaient réaliser ces missions. Le ministère ne prévoit pas d’assouplir le calendrier.⁸

À lire aussi, Isoler une façade, un mur porteur ou mitoyen, qui doit dire oui.

Qui vote, et à quelle majorité

Le syndic inscrit d’abord à l’ordre du jour les modalités d’élaboration du projet de plan, votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.⁶ Le projet est ensuite présenté à la première assemblée générale annuelle qui suit son élaboration. Elle peut l’adopter en tout ou en partie, le modifier ou le rejeter. L’adoption ou le rejet se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la majorité absolue.²

L’adoption du plan ne vaut pas vote des travaux. Chacun d’eux fera l’objet d’un vote.⁸ Les travaux sont votés suivant le calendrier du plan, chaque fois avec leur financement et les honoraires du syndic.² Si le plan n’a pas été adopté, la question revient à l’ordre du jour de chaque assemblée générale qui approuve les comptes.⁶

Le maire, le préfet ou le président de l’intercommunalité peut demander à tout moment au syndic le plan adopté, pour vérifier qu’il garantit la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des occupants.² Sans réponse dans un délai d’un mois, l’administration peut établir le projet d’office, à la place du syndicat et à ses frais. Elle le peut aussi si le plan ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants.⁶

Pour le DPE collectif, la loi ne prévoit aucune sanction, dès lors que la question a bien été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Un copropriétaire peut subir un préjudice, par exemple ne plus pouvoir louer ou vendre son appartement, à cause d’un mauvais classement dû aux parties communes ou aux équipements collectifs. La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut alors être engagée.¹

Combien coûtent ces documents

Document	Pour qui	Vote	Coût	Aide
DPE collectif	Immeuble d’habitation collective, permis déposé avant 2013	Majorité simple, article 24	1 000 à 5 000 € selon l’Ademe	Aucune
Projet de plan pluriannuel de travaux	Immeuble d’habitation de plus de 15 ans	Élaboration à la majorité simple, adoption à la majorité absolue	2 000 à 10 000 € TTC en moyenne en 2025	Fonds de travaux, parfois la collectivité
Diagnostic technique global	Immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété, sinon sur décision de l’assemblée	Majorité simple, article 24	Sur devis	Parfois la collectivité

Le prix d’un DPE collectif dépend de la taille de la copropriété, du nombre de lots, de la localisation, des caractéristiques du bâtiment et du chauffage. Les copropriétés obligées de le faire ne peuvent pas recevoir d’aide financière pour cela.¹ La décision de faire un DTG se vote à la majorité de l’article 24.⁵

Un PPT coûte en moyenne entre 2 000 et 10 000 € TTC, réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes de parties communes. Les prix constatés en 2025 vont de 2 800 à 3 500 € pour 8 lots, de 4 500 à 6 000 € pour 20 lots et de 7 000 à 11 000 € pour 60 lots.⁹ Le fonds de travaux peut financer le projet de plan et, le cas échéant, le DTG. Certaines collectivités subventionnent les études qui y contribuent, comme le DTG.¹⁰

Une fois le plan adopté, la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut pas être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, ni à 5 % du budget prévisionnel. Sans plan adopté, elle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.⁶

Du plan aux travaux, MaPrimeRénov’ Copropriété

MaPrimeRénov’ Copropriété finance les travaux sur les parties communes, et sur les parties privatives déclarées d’intérêt collectif, votés en assemblée générale. Le syndic la demande au nom du syndicat, qui la reçoit et la répartit selon les tantièmes. Elle finance 30 % du montant des travaux si le gain énergétique atteint au moins 35 %, et 45 % s’il atteint au moins 50 %, dans la limite de 25 000 € de travaux par logement. Un immeuble classé F ou G qui atteint au moins la classe D obtient 10 points de plus.¹¹

La copropriété doit compter au moins 75 % de lots en résidence principale, 65 % pour celles de 20 lots ou moins, et être à jour de son immatriculation au registre national des copropriétés. L’aide suppose une évaluation énergétique. L’assistance à maîtrise d’ouvrage est obligatoire. L’Anah en finance 50 %, avec un minimum de 3 000 € par copropriété. Les dépenses retenues vont jusqu’à 600 € HT par logement au-delà de 20 logements, et jusqu’à 1 000 € HT par logement pour 20 logements ou moins.¹¹

Les copropriétaires occupants reçoivent en plus une prime de 3 000 € par logement s’ils ont des ressources très modestes, et de 1 500 € s’ils ont des ressources modestes. Une copropriété fragile ou en difficulté obtient 20 points de plus, si les certificats d’économies d’énergie sont valorisés par l’Anah seule. Les autres copropriétés peuvent cumuler l’aide avec ces certificats. Depuis le 1er janvier 2025, l’installation d’une chaudière à gaz n’est plus financée.¹¹

Les petites copropriétés de 20 lots d’habitation ou moins peuvent entrer dans une expérimentation, ouverte du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2029. Elle demande un gain énergétique d’au moins 15 %, au lieu de 35 %. La copropriété doit être suivie par sa collectivité, avoir au moins quinze ans, et avoir fait réaliser un audit ou un DTG qui désigne les travaux. La maîtrise d’œuvre est obligatoire.¹¹

À lire aussi, Gagner deux classes au DPE, les seuils, les travaux et le cap de 2027.

Sources

• 1. Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif), fiche F37504, Service-Public, vérifié le 1er janvier 2026, consulté le 2 novembre 2026.
• 2. Plan pluriannuel de travaux (PPT) en copropriété, fiche F36760, Service-Public, vérifié le 8 juin 2026, consulté le 2 novembre 2026.
• 3. Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, articles 158 et 171, Légifrance, Journal officiel du 24 août 2021.
• 4. Code de la construction et de l’habitation, articles L126-26 à L126-33, diagnostic de performance énergétique, Légifrance, version en vigueur au 2 novembre 2026.
• 5. Code de la construction et de l’habitation, articles L731-1 à L731-5, diagnostic technique global, Légifrance, version en vigueur au 2 novembre 2026.
• 6. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, articles 14-2, 14-2-1 et 24-4, Légifrance, version en vigueur au 2 novembre 2026.
• 7. Les diagnostics de l’immeuble (DPE collectif, DTG, PPPT) sont-ils obligatoires ?, ANIL et réseau des ADIL, à jour au 4 novembre 2025.
• 8. Projet de plan pluriannuel pour les copropriétés, question écrite n° 5512 et réponse du ministère du Logement, Assemblée nationale, réponse publiée au Journal officiel le 3 février 2026.
• 9. Plan pluriannuel de travaux, quel prix ?, BailFacile, mis à jour le 22 décembre 2025.
• 10. Diagnostic énergétique, question écrite n° 9006 et réponse du ministère du Logement, Assemblée nationale, réponse publiée au Journal officiel le 9 septembre 2025.
• 11. Les aides financières en 2026, édition septembre 2026, Agence nationale de l’habitat, pages 23 à 25.

Questions fréquentes

Le DPE collectif est-il obligatoire dans toutes les copropriétés ?

Le DPE collectif est obligatoire pour tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Il s’impose depuis le 1er janvier 2024 aux copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 à celles de 50 à 200 lots et depuis le 1er janvier 2026 à celles de 50 lots au plus. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, il s’impose le 1er janvier 2028.

Combien de temps un DPE collectif est-il valable ?

Un DPE collectif est valable dix ans. Il est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C. Les diagnostics réalisés de 2013 à 2017 ont expiré le 31 décembre 2022, et ceux réalisés de 2018 au 30 juin 2021 le 31 décembre 2024.

Combien coûte un DPE collectif et existe-t-il une aide ?

Selon l’Ademe, un DPE collectif coûte entre 1 000 et 5 000 euros, selon la taille de la copropriété, le nombre de lots, la localisation, les caractéristiques du bâtiment et le chauffage. Les copropriétés qui ont l’obligation de le réaliser ne peuvent pas recevoir d’aide financière pour cela.

Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire pour une copropriété de moins de 50 lots ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2025, le projet de plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de quinze ans, quel que soit le nombre de lots. Il s’était imposé en 2023 au-delà de 200 lots et en 2024 de 51 à 200 lots. Outre-mer, il s’impose à partir du 1er janvier 2028.

Peut-on être dispensé du plan pluriannuel de travaux ?

Le syndicat des copropriétaires est dispensé du projet de plan pluriannuel de travaux si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années qui suivent son élaboration. La dispense vaut pendant la validité de ce diagnostic.

À quelle majorité se vote le plan pluriannuel de travaux ?

Les modalités d’élaboration du projet de plan se votent à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. L’adoption de tout ou partie du projet se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’adoption du plan ne vaut pas vote des travaux, qui seront votés chacun à leur tour avec leur financement.

Combien coûte un plan pluriannuel de travaux ?

Un plan pluriannuel de travaux coûte en moyenne entre 2 000 et 10 000 euros TTC, réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. En 2025, les prix constatés allaient de 2 800 à 3 500 euros pour 8 lots, de 4 500 à 6 000 euros pour 20 lots et de 7 000 à 11 000 euros pour 60 lots. Le fonds de travaux peut le financer, et certaines collectivités subventionnent les études qui y contribuent.

Quelles aides pour les travaux de rénovation énergétique en copropriété ?

MaPrimeRénov’ Copropriété finance 30 % du montant des travaux pour un gain énergétique d’au moins 35 %, et 45 % pour un gain d’au moins 50 %, dans la limite de 25 000 euros de travaux par logement, avec 10 points de plus pour un immeuble classé F ou G qui atteint au moins D. La copropriété doit compter au moins 75 % de lots en résidence principale, 65 % jusqu’à 20 lots, être immatriculée et se faire accompagner par une assistance à maîtrise d’ouvrage. Les copropriétaires occupants modestes ou très modestes reçoivent une prime de 1 500 ou 3 000 euros.

Faut-il un audit énergétique pour vendre un appartement en copropriété ?

Non. L’audit énergétique obligatoire à la vente vise les maisons et les immeubles de plusieurs logements qui ne relèvent pas du statut de la copropriété, classés D, E, F ou G. Pour l’immeuble en copropriété, la loi de 1965 renvoie depuis la loi Climat et résilience au DPE collectif, et non plus à un audit énergétique.